На сайте ВАС РФ опубликовано Постановление Пленума ВАС РФ № 73

На сайте ВАС РФ опубликовано Постановление Пленума ВАС РФ № 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договорах аренды».

Отдельного внимания заслуживают следующие тезисы данного судебного акта:

1. «… по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды».

Конкретизация норм ГК РФ для судов – никогда не была лишней, но интересен следующий вывод:

2. «Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. … Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права».

Важно для организаторов и участников торгов: независимо от того, кто является победителем торгов, перед заключением договора необходимо сначала предложить заключить договор на условиях протокола об итогах торгов с предыдущим арендатором, имеющим преимущественное право.

3. «Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. … В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы».

То есть взыскание какой-либо «платы за пользование» до момента регистрации права собственности за покупателем по общему правилу (без отдельного соглашения) невозможно. При этом отдельно ВАС РФ указывает, что заключение таких соглашений невозможно в случае, если выкуп арендуемого имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

4. Правила, указанные в предыдущем пункте не распространяются на земельные участки. В данном случае до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Для формирования правовой позиции по конкретному интересующему Вас вопросу Вы можете обратиться по телефонам: (863) 282-19-88, 282-19-89.