Правовой анализ Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011

28.07.2011 г. на сайте Высшего Арбитражного суда РФ было размещено Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление или анализируемое Постановление).

Согласно абз. 2 п.61.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.06.1996 N 7 следует иметь в виду, что со дня размещения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное Постановление, для них считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Таким образом, новая практика применения арбитражными судами законодательства о недвижимости применяется к отношениям участников гражданского оборота с 28.07.2011 г. При этом, согласно ст. 27 АПК РФ, данная практика будет касаться правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Учитывая тот факт, что ИП приобретает недвижимость как физическое лицо, полагаем, что практика, преимущественно, будет касаться юридических лиц. В сделках между организациями и ИП или между ИП сторонам необходимо будет также доказать предпринимательский (экономический) характер сделки.

Данное Постановление самым прямым образом затрагивает права и интересы инвесторов в области строительства и девелопмента, строительных компаний (застройщиков), владельцев земельных участков, консультантов по сделкам с недвижимостью, юристов и адвокатов, а также каждого, кто в той или иной степени имеет отношение к операциям с недвижимостью.

Россия идет по пути западных государств, вводя в гражданский оборот «псевдоактивы», которые могут быть предметом сделок.

Анализируемое Постановление серьезным образом поменяет порядок совершения некоторых сделок с недвижимостью, в частности:

ВАС РФ указал на правомерность применения п.2 ст. 455 ГК РФ (договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара) к договорам купли-продажи, предметом которых являются недвижимость (будущая недвижимость). Надо отметить, что действующее гражданское законодательство уже давно содержит примеры, в которых предметом сделок выступают будущие «активы». Так в соответствии с п.6 ст.340 ГК РФ договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем или в соответствии со ст.361 ГК РФ договор поручительства может быть заключен для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем.

С 28.07.2011 г. допускается заключать договор купли-продажи недвижимости (недвижимой вещи, недвижимого имущества – используется в качестве синонимов):

• которая еще не создана как объект материального мира,
• которая имеется как объект материального мира, но право на нее не зарегистрировано в ЕГРП ни за кем,
• которая имеется как объект материального мира, но право на нее зарегистрировано в ЕГРП не за продавцом.

В последнем случае вероятными будут 2 варианта: продавец будущей недвижимой вещи имеет «предпосылки» к приобретению данной вещи (добросовестный продавец) или продавец продает чужую недвижимую вещь, не имея достаточных оснований полагать, что он когда-либо приобретет право собственности на данную вещь (недобросовестный продавец).

В последнем случае не вполне понятно, как позиция ВАС РФ согласуется со ст. 302 ГК РФ, в соответствии с которой, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В российском гражданском праве правомочие на отчуждение вещи может базироваться не только на праве собственности, но и на праве, например, залога, которое имеет ярко выраженную вещную природу. Также важно помнить, что само по себе заключение того или иного договора по поводу недвижимости не является основанием для получения приобретателем правомочия владения данной недвижимостью. В данном случае полезно сопоставить ст.ст. 218 (основания приобретения права собственности) и 224 (передача вещи) ГК РФ в их взаимосвязи для того, чтобы прийти к выводу о том, что договор купли-продажи опосредует переход права, а передача вещи (традиция) – переход правомочия владения.

Очень важное последствие, которое влечет за собой анализируемое Постановление, касается признания приобретателя добросовестным. По нашему мнению, Постановление не вполне согласуется с п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Исходя из текста анализируемого Постановления получается, что приобретатель может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки право собственности было зарегистрировано не за отчуждателем, но по условиям договора купли-продажи будущей недвижимости будет зарегистрировано за ним в будущем.

Например: приобретатель заключил договор купли-продажи будущей недвижимости (которая имеется как объект материального мира, но право на нее зарегистрировано в ЕГРП не за продавцом), в договоре «убедительно» прописаны условия о приобретении продавцом в будущем права собственности на эту недвижимость и приложены подтверждающие документы (договор аренды с правом выкупа, «зарегистрированный» в уполномоченном органе), продавец, фактически, передал вещь покупателю, который в свою очередь исполнил свои обязательства по оплате. По условиям данного примера, исходя из ст. 302 ГК РФ, собственник недвижимости не сможет истребовать данное имущество от приобретателя, поскольку последний является добросовестным.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ и п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения, в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

И вот опять возможность для введения такого имущества в оборот – приобретатель-владелец сможет, по версии ВАС РФ дальше «ограниченно распорядиться» имуществом, которым он владеет, но не является по отношению к нему собственником, вопреки ст. 305 ГК РФ, продав данное имущество по договору купли-продажи будущей недвижимости.

Считаем необходимым ввести новые критерии добросовестности для договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку действующая система в данном случае неприменима.

Ранее арбитражные суды, в большинстве случаев, указывали, что параграфом 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости», установлены иные, чем в п.2 ст.455, правила, препятствующие заключению договора купли-продажи будущей недвижимости; а также ссылались на нормы ст.ст. 130, 131, 209, 219 ГК РФ и указывали на невозможность заключения договоров в отношении недвижимости, на которую у продавца не зарегистрировано право собственности, в силу специфического характера товара (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 12.11.2010 г. № КГ-А41/13670-10). Хотя имелась и противоположная практика (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 г. №А32-55236/2009), но она не являлась превалирующей.

Кроме того, ВАС РФ в своем Информационном письме № 21 от 13.11.1997 г. указывал, что до возникновения права собственности на недвижимость у продавца он не вправе заключать какие-либо сделки с указанным имуществом.

Важно отметить, что ВАС РФ вводит дополнительное условие договора купли-продажи будущей недвижимости, без которого, судя по всему, такие договоры не будут подлежать судебной защите, а именно: наличие в договоре условий о непременном возникновении у продавца в будущем права собственности, зарегистрированного в ЕГРП. При этом данная категория носит явно оценочный характер и необходимы разъяснения, когда из договора купли-продажи будущей недвижимости будет следовать, что право на данную недвижимость возникнет у продавца в будущем, а когда – нет.

В анализируемом Постановлении непоследовательно по отношению к некоторым другим актам ВАС РФ реализована концепция недвижимости, как объекта гражданских прав, что может повлечь за собой смену всей системы отношений в данной сфере. Ранее в науке и судебной практике превалировал подход, согласно которого недвижимость возникает с момента, когда тот или иной объект связывается с землей настолько прочно, что перемещение его без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). Например, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» указывается, что раз на участке возведен фундамент и стены дома, перемещение этого объекта без несоразмерного ущербы не возможно, следовательно, данный объект является объектом недвижимости. Из анализируемого Постановления усматривается, что любые объекты, в том числе отвечающие критериям ст. 130 ГК РФ, будут являться будущей недвижимой вещью до момента государственной регистрации в ЕГРП. Не вполне понятно, что в этой связи будет происходить в сфере управления государственной (муниципальной) собственностью, которая еще далеко не в полном объеме надлежащим образом зарегистрирована – государство (муниципалитеты) начнут продавать на аукционах «будущие вещи»?

Существенным условием договоров купли-продажи, в целом, и продажи недвижимости, в частности, является условие о его предмете. ВАС РФ указывает, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Далее ВАС РФ указывает, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Из указанных двух абзацев при их системном анализе можно сделать вывод о том, что если кадастровый номер объекту присвоен, то он должен быть указан в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике: см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2009 N Ф08-7981/2008, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08.

Однако такое понимание входит в противоречие с последним абзацем п.2 анализируемого Постановления, согласно которого в случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. Либо в данном предложении пропущено слово «будущей» перед словосочетанием «недвижимой вещи», либо в договоре купли-продажи недвижимой вещи (существующей) можно не указывать данные, определяющие недвижимое имущество. При этом последнее входит в прямое противоречие со ст.554 ГК РФ, в которой указано, что при отсутствии в договоре данных позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ВАС РФ указывает, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи должен, также как и договор продажи недвижимости, предусматривать цену такой будущей недвижимой вещи.

Согласно п.8 анализируемого Постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В данном случае ВАС РФ проводит «странную» демаркационную линию – если в предварительном договоре предусмотрена обязанность уплатить существенную часть цены недвижимости или всю ее цену (назовем такие договоры для целей настоящей работы - «оплаченные предварительные договоры»), то получается, что это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, а если такая обязанность не предусмотрена – то это предварительный договор.

Во-первых, требуются пояснения оценочного термина «существенная часть цены».

Во-вторых, в судебной практике имеются примеры выводов о том, что правовая природа предварительных договоренностей, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора; следовательно, на предварительный договор не могут распространяться правила о крупных сделках, совершенных без одобрения собственника.

В то время как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи носит «ограниченно-вещный» характер. В том числе, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи подлежит одобрению как крупная сделка.

Также необходимо иметь в виду следующее: по предварительному договору сторону, которая обязалась произвести отчуждение недвижимой вещи невозможно принудить к передаче данной вещи. Законодательно предусмотрено, что если такая сторона уклоняется от заключения основного договора, применяются положения о понуждении заключить договор, а не об отобрании данной вещи у должника.

С 28.07.2011 г. в арбитражных судах по оплаченным предварительным договорам можно будет потребовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ), что прямо закреплено в п.5 анализируемого Постановления.

Оппонируя по поводу данного тезиса можно говорить о том, что данная позиция касается не любых предварительных договоров, а только тех, которые заключены по поводу имущества, которое будет создано или приобретено в последующем (то есть напрашивается вывод, что Постановление вводит новый вид договора – предварительный договор купли продажи недвижимой вещи, которая будет создана или приобретена в будущем). Тогда получается еще более странная ситуация: если оплаченный предварительный договор заключается покупателем с собственником отчуждаемого имущества, то покупатель не вправе требовать передачи ему данной недвижимости, а если оплаченный предварительный договор заключается в отношении имущества, которое будет создано или приобретено в последующем (т.е. не с собственником), то – вправе.

Система договоров в российском праве построена таким образом, что видообразующие признаки предмета договора могут формировать определенный подвид договора с определенными классификационными характеристиками, отличными от иных договоров данного вида, но предмет для одного и того же договора не может повлечь разное правовое регулирование, как в рассматриваемом случае. Получается, что положение покупателя по оплаченному предварительному договору, предметом которого является недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено в последующем, более защищено, чем положение покупателя по аналогичному договору, если отчуждателем является собственник. В-третьих, не понятно как в данном случае соотносятся между собой понятия «недвижимое имущество, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП» (п.2 Постановления) и «недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено в последующем» (п.8 Постановления) и почему в разных пунктах Постановления используется разная терминология. При общем рассмотрении лингвистических конструкций Постановления, в том числе с учетом его наименования, напрашивается вывод, что это синонимы.

Однако данный вывод не подтвердится, если обратиться к следующему примеру: лицо приобрело нежилое помещение по договору купли-продажи, который имеет силу передаточного акта, представило документы на государственную регистрацию права, и за день до такой регистрации заключает оплаченный предварительный договор. По смыслу п.2 Постановления он отчуждает будущую недвижимую вещь, но по смыслу п.5 Постановления эта вещь уже создана и тем более уже приобретена. Из смысла ГК РФ (ст.ст. 223, 224, 302 и др.) приобретение имущества приравнивается к моменту заключения договора и подписания акта приемки, а приобретение права собственности на недвижимость – по общему правилу, с момента государственной регистрации.

Можно привести еще один пример, который более подробно будет раскрыт далее:

В ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации недвижимости) указано, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРП. При такой ситуации собственник со «старыми» документами не создает и не приобретает в последующем имущество.

Позиция ВАС РФ представляется не до конца выверенной по данному вопросу, и от понимания ее судами во многом будет зависеть практика применения п.8 Постановления.

При первичном рассмотрении п.4 анализируемого Постановления можно сделать вывод о том, что ВАС РФ пытается довести до правоприменителя тезис о том, что инвестиционный договор не является самостоятельным видом договора, а в любом случае требуется определять его правовую природу, что бесспорно. Однако далее ВАС РФ указывает, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное. В данном предложении ВАС РФ, фактически, признает объекты и результаты капитальных вложений (инвестиций) товаром, а не имущественным правом, подчиняя нормам о купле-продаже порядок распоряжения ими (что может быть серьезным плюсом для налогового планирования).

Однако для инвесторов данное Постановление несколько ухудшило ситуацию в аспекте того, что теперь признание права собственности на объекты недвижимости, в которые осуществлены инвестиции, невозможно. Вместо этого необходимо заявлять иск о понуждении застройщика к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на нее. Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что:

• спорное имущество имеется в натуре,
• им владеет ответчик,
• право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Еще одно разъяснение, которое является весьма полезным с точки зрения инвестиционной деятельности в области строительства: если по условиям договора сторона, осуществившее строительство (не на собственном земельном участке), имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи. Ранее юристам приходилось применять разного рода смешанные схемы, чтобы гарантировать на «договорном уровне» исполнение обязательств перед застройщиком в инвестиционных проектах, по условиям которых к застройщику должны перейти помещения в создаваемом здании. Так в практике ООО «Консалтинговая группа «Бизнес» был случай, когда строительная компания и заказчик-инвестор (а также титульный владелец земельного участка) не могли согласовать договорную модель, при которой интересы обеих сторон были бы одинаково гарантированы. Пришлось использовать сложные договорные конструкции с применением договора строительного подряда, простого товарищества, купли-продажи опциона и разного рода новации, чтобы добиться желаемого результата. Теперь достаточно будет заключать договор строительного подряда, который в части передачи будущих квадратных метров будет квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Однако некоторые детали данной части Постановления вызывают сомнения, требующие разъяснений:

В первых двух абзацах п.6 анализируемого Постановления используется словосочетание «здание или сооружение». Не вдаваясь в глубокий анализ соотношения указанных категорий, тем не менее, можно сделать вывод о том, что здание и сооружение – не тождественные понятия, однако оба они относятся к недвижимому имуществу, в дореволюционной России объединяемые единым понятием «строение», а ныне объединенные ГрК РФ в одно понятие - объект капитального строительства. Вместе с тем, в абз.3 п.6 Постановления ВАС РФ говорит о том, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи. То есть получается, что в отношении сооружения данное правило не работает.

Не вполне понятно, как судам надлежит действовать при рассмотрении споров о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи. Напомним, что для удовлетворения такого иска необходимо выполнение трех условий: имущество имеется в натуре; им владеет ответчик; право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРП. Предположим, что подрядчик построил на земельном участке заказчика здание, в котором по условиям договора он должен получить помещения, а заказчик зарегистрировал за собой право собственности на здание в ЕГРП и не выполняет своих обязательств по передаче помещений подрядчику. Будет ли удовлетворен иск подрядчика, учитывая тот факт, что здание и помещение – опять-таки не тождественные понятия. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Сам ВАС РФ в своем Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 (п.2) указывает на то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным … Тот же вывод следует из Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", который понятия здания, сооружения, помещения устанавливает в качестве самостоятельных и имеющих уникальные характеристики, определяющие недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Если подходить к анализу текста Постановления буквально, то в удовлетворении иска о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче помещений в построенном ответчиком для продавца здании следует отказывать во всех случаях, кроме того случая, когда за продавцом зарегистрировано право на конкретные помещения, подлежащие передаче ответчику.

Естественно, такой вывод не соответствует смыслу Постановления, но в таком случае необходимо констатировать наличие внутренних противоречий в данном судебном акте, которые могут допускать двоякое толкование.

В п.9 Постановления дано судебное толкование норме о том, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст. 558 ГК РФ) в таком ключе, что требование о государственной регистрации такого договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое принадлежит на праве собственности продавцу (1) и это право зарегистрировано в ЕГРП (2). То есть, если право собственности продавца не зарегистрировано в ЕГРП, то договор купли-продажи, на основании которого будет осуществляться переход права собственности на жилое помещение, с учетом п.1 анализируемого Постановления, надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущего жилого помещения, который не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Вместе с тем такая позиция не вполне согласуется с уже упоминавшейся ст.6 Закона о регистрации недвижимости, в соответствии с которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРП. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Однако данным законом установлено, что государственная регистрация права требуется при государственной регистрации перехода данного права.

Получается, что если у Вас имеются «старые» документы, подтверждающие Ваше право собственности, то Вы можете:

1. заключить договор купли-продажи жилого помещения, который будет подлежать государственной регистрации (будет взиматься пошлина за регистрацию сделки, договор будет считаться заключенным с момента государственной регистрации), либо

2. заключить договор купли-продажи будущего жилого помещения, регистрация которого не требуется (нет пошлины, считается заключенным с даты подписания).

При этом если буквально толковать текст анализируемого Постановления, то Вы должны действовать именно по второму варианту, в то время как при системном толковании ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ можно сделать вывод, что сделка, влекущая переход ранее возникшего, но не зарегистрированного в ЕГРП, права, может быть совершена до регистрации данного права в ЕГРП. Логичный вывод: с 28.07.2011 г. можно начинать экономить на государственной пошлине за регистрацию договора.

Кроме того, не понятно, почему ВАС РФ не распространил аналогичный режим на договор продажи предприятия, который в силу п.3 ст. 560 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Получается договор купли продажи будущего жилого помещения может иметь место в гражданском обороте, а договор купли-продажи будущего предприятия – нет.

П.10 анализируемого Постановления предусмотрено, что оно также подлежит применению в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован.

Рассмотрим простой пример: у компании имеется участок 2 га, который она разделила на 2 участка по 1 га, один из которых намеревается продать другой компании.

В данном случае необходимо определиться, с какого момента земельный участок является образованным. Из системного толкования ст. 11.1 ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" представляется, что участок является образованным с даты постановки его на кадастровый учет. Т.е. при разделе участка на два, как в нашем примере, новые участки являются образованными с момента их постановки на кадастровый учет.

Однако из смысла ст. 11.2 ЗК РФ и ст. 131 ГК РФ можно сделать вывод о том, что земельный участок является образованным с момента его государственной регистрации. Данный вывод встречается и в судебной практике (см., например Постановление ФАС Московского округа от 24.09.2010 N КА-А40/11015-10 по делу N А40-162940/09-120-1027).

В соответствии с п.7 ст. 22.2 Закона о регистрации недвижимости одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые (а не образованные – прим. автора) земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

В данном случае, если под образованием понимать постановку на кадастровый учет, то с момента, когда у Вас имеется два кадастровых паспорта на новые участки Вы можете заключать договор купли-продажи в отношении одного или обоих; если образованием считать момент регистрации – то Вы должны заключать договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Резюмируя все вышесказанное, хотелось бы заметить безусловную прогрессивность Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 г., как в правовом, так и в экономическом смыслах, однако некоторые части данного судебного акта еще нуждаются в разъяснениях и уточнениях.

Председатель Совета директоров

ООО «Консалтинговая группа «Бизнес»,

старший преподаватель

кафедры гражданского права и процесса

МИПП,

Кошелев Я.С.